Locataire d'une passoire thermique : gel des loyers, interdiction DPE G et préavis pour partir (2026)
Un logement impossible à chauffer, des radiateurs à fond et une facture d'électricité qui fait plus mal que le loyer : vivre dans une passoire thermique, c'est payer chaque jour un impôt sur le confort. Mais en 2026, la loi est nettement du côté du locataire — deux fois. Si vous restez, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé, et la classe G est interdite à la relocation depuis 2025. Si vous décidez de partir, les règles de préavis sont plus favorables qu'on ne le croit — souvent 1 mois au lieu de 3 — à condition d'invoquer la réduction correctement, d'envoyer le congé par la bonne voie et de compter les dates comme la loi le fait. Ce guide couvre les deux volets : vos droits tant que vous restez, et la mécanique exacte du départ, y compris la subtilité « zone tendue » que la plupart des sites présentent mal.
Ce qui fait d'une location une passoire — et pourquoi la loi protège le locataire
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. Deux règles distinctes de la loi Climat et Résilience (n° 2021-1104 du 22 août 2021) protègent ses locataires. L'interdiction de louer. Un logement trop énergivore est juridiquement indécent et ne peut plus être proposé à la location, selon un calendrier progressif : les pires G (> 450 kWh/m²/an en énergie finale) depuis 2023, toute la classe G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la F en 2028 et la E en 2034. L'interdiction vise les nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites — le calendrier complet est dans notre guide de l'interdiction de location des passoires. Si vous êtes déjà en place, votre bail continue : l'interdiction ne vous expulse pas. Le gel du loyer. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G en métropole est gelé : pas d'indexation IRL annuelle, pas de hausse au renouvellement, aucune entre deux locataires — tous les cas de figure sont détaillés dans notre guide du gel des loyers F/G. Si votre bailleur a appliqué une révision IRL à votre logement classé G cette année, cette hausse était illégale. Rester est donc financièrement protégé. Mais un loyer gelé ne chauffe pas le salon — la suite de ce guide traite de l'autre option : partir, et à quelle vitesse vous pouvez légalement le faire.
Quitter un logement vide : 3 mois par défaut — 1 mois dans les cas listés
Pour un bail vide, l'article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au locataire de donner congé à tout moment, sans avoir à se justifier — seule la durée du préavis varie. Par défaut, c'est 3 mois, ramenés à 1 mois dans les cas que l'article liste limitativement :
| Motif (article 15, I) | Préavis | Pièce à joindre |
|---|---|---|
| Logement situé en zone tendue (1°, périmètre de l'art. 17 al. 1) | 1 mois | Rien d'obligatoire — mentionner le motif et l'adresse |
| Premier emploi, mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi (2°) | 1 mois | Justificatif joint à la lettre |
| État de santé justifiant un changement de domicile (3°) | 1 mois | Certificat médical joint |
| Violences conjugales — ordonnance de protection, ou conjoint poursuivi/condamné (3° bis, loi 2020-936) | 1 mois | Décision de justice jointe |
| Locataire bénéficiaire du RSA ou de l'AAH (4°) | 1 mois | Justificatif joint |
| Attribution d'un logement social (5°) | 1 mois | Décision d'attribution jointe |
| Toute autre situation | 3 mois | Rien — aucun motif à donner |
Le piège de la zone tendue : seule la première liste du décret 2013-392 compte
Le motif d'1 mois le plus utilisé est la zone tendue — c'est aussi celui que la plupart des sites décrivent mal. L'article 15, I, 1° réduit le préavis pour les logements situés dans le périmètre défini par l'article 17 al. 1 de la loi de 1989 : les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » de l'article 232 I 1° du Code général des impôts. Ce périmètre correspond à la première liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 — 1 434 communes après l'extension du décret n° 2023-822 et les ajustements du décret n° 2025-1267. Voici le piège : beaucoup de sites citent un chiffre d'environ 3 697 communes en zone tendue. Cette liste élargie ajoute 2 263 communes en tension touristique (article 232 I 2° CGI) où seules les mesures fiscales s'appliquent — majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, taxe sur les logements vacants — pas le préavis réduit. C'est la lecture de l'ANIL et de l'UNPI, et celle du simulateur officiel de service-public. Un locataire d'une commune littorale ajoutée à la liste touristique qui donne un préavis d'1 mois en toute confiance peut rester redevable de 3 mois de loyer. Avant d'écrire votre lettre, vérifiez donc sur quelle liste figure votre commune. Les pages officielles sur le préavis de service-public.fr renvoient au simulateur de l'État, et le simulateur de préavis gratuit d'AdminLanding vérifie votre commune contre la bonne première liste et calcule votre date de fin exacte dans la foulée. L'ANIL, l'agence nationale pour l'information sur le logement, est la référence pour approfondir.
Invoquer le mois unique correctement : motiver la lettre, joindre le justificatif
Le préavis réduit n'est pas automatique — la Cour de cassation contrôle strictement les formes : - Le motif doit figurer dans la lettre elle-même, au moment de l'envoi. Un locataire qui donne un congé non motivé et s'explique ensuite reste tenu aux 3 mois. - Motifs personnels : le justificatif doit accompagner la lettre. Pour les motifs tenant à votre situation (emploi, santé, RSA/AAH, logement social), la pièce justificative doit être jointe au congé — produite plus tard, elle ne compte pas (Cass. 3ᵉ civ., 11 avril 2019, n° 18-14.256). - La zone tendue est plus souple : mentionner le motif et l'adresse du logement suffit ; aucune pièce n'est légalement exigée, le bailleur pouvant vérifier lui-même la commune (Cass. 3ᵉ civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891). Un mot sur le motif santé (3°), parce qu'il peut compter dans un logement froid : il vise un état de santé justifiant un changement de domicile, attesté par un certificat médical joint à la lettre. Si l'humidité et le froid ont réellement dégradé votre santé et qu'un médecin certifie que déménager est médicalement justifié, ce motif peut s'appliquer. Soyons honnêtes sur ses limites : une mauvaise isolation ne constitue pas, en soi, un motif listé — ce qui compte, c'est votre état de santé médicalement attesté, pas la lettre DPE du logement.
Quand le délai commence-t-il ? À la réception — pas à l'envoi
L'article 15 n'admet que trois voies de notification pour le congé du locataire, et le préavis court du jour où le bailleur reçoit la lettre : 1. Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) — le délai part du jour où le bailleur signe l'avis de réception. 2. Remise en main propre contre récépissé ou émargement — le délai part ce jour-là. 3. Signification par commissaire de justice (l'officier autrefois appelé huissier) — le délai part de la signification. Un email, un SMS ou une lettre simple sont sans valeur — ils ne font rien courir du tout. Et la voie LRAR a une faille connue : si le bailleur ne retire jamais la lettre, le préavis ne commence jamais à courir (Cass. 3ᵉ civ., 24 septembre 2020, n° 19-16.838 ; solution confirmée pour la lettre recommandée électronique par Cass. 3ᵉ civ., 7 mai 2025, n° 23-13.151). Si votre bailleur est injoignable ou fait le mort, le commissaire de justice est la voie garantie — elle a un coût, mais la date de signification est incontestable.
Compter jusqu'au jour exact : de quantième à quantième
Le préavis se compte jour pour jour — de quantième à quantième — à partir de la date de réception, selon les règles officielles de service-public.fr (fiche F32360) : - Lettre reçue le 5 septembre, préavis d'1 mois → le bail prend fin le 5 octobre. - Si le mois d'arrivée n'a pas de jour correspondant, le délai s'achève le dernier jour de ce mois : un préavis d'1 mois démarré le 30 janvier se termine le 28 février (29 les années bissextiles). - Week-ends et jours fériés comptent — rien ne prolonge le délai. Deux points financiers pour la sortie : - Le loyer et les charges restent dus pendant tout le préavis, même si vous rendez les clés plus tôt — sauf accord du bailleur ou relocation anticipée (service-public.fr, fiche F1168). - Après l'état des lieux de sortie, le dépôt de garantie doit revenir dans les délais légaux — le guide de restitution du dépôt de garantie d'AdminLanding détaille les délais et la lettre à envoyer s'il tarde. Si vous préférez ne pas faire d'arithmétique de calendrier sur un délai légal, le simulateur de préavis gratuit applique la règle du quantième pour vous et renvoie la date de fin exacte à partir de la date de réception et de la durée du préavis.
Et si c'est le bailleur qui veut vous voir partir ? Un régime totalement différent
Ne confondez pas votre congé avec le sien. Un bailleur ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite : son congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublé, et pour trois motifs seulement — vendre le logement, le reprendre pour l'habiter (reprise, pour lui ou un proche), ou un motif légitime et sérieux comme des impayés répétés (service-public.fr, fiche F929). L'angle passoire joue ici dans les deux sens : un bailleur dont le logement G ne peut plus être reloué légalement préfère parfois vendre — mais il vous doit toujours le congé pour vente complet de 6 mois à l'échéance, avec votre droit de préemption légal en location vide. Rien dans la classe DPE ne raccourcit son préavis ni n'affaiblit vos protections. Enfin, la réserve d'usage : règles, listes de communes et délais évoluent. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique personnalisé — avant d'agir, vérifiez votre situation sur Légifrance, service-public.fr et l'ANIL.
Conclusion : Une passoire thermique retient mal la chaleur, mais elle ne doit jamais vous retenir vous. Si vous restez, le loyer est gelé et le calendrier d'interdiction maintient la pression sur le bailleur pour rénover. Si vous partez, la mécanique décide de tout : 1 mois en meublé, 3 mois en vide ramenés à 1 pour les motifs listés, un motif énoncé dans la lettre avec son justificatif joint, une notification par LRAR, récépissé ou commissaire de justice, et un délai compté de quantième à quantième à partir de la réception. L'erreur à éviter : se fier à la mauvaise liste de zone tendue — seules les 1 434 communes de la première liste du décret 2013-392 ouvrent le préavis d'1 mois. Vérifiez votre commune, calculez votre date, et gardez le manteau pour un dernier hiver au maximum.
Questions fréquentes
Mon logement classé G est-il seulement légal à louer en 2026 ?
Si votre bail a été signé avant le 1ᵉʳ janvier 2025, il continue — l'interdiction ne vous expulse pas. Ce que la loi Climat et Résilience bloque, c'est de proposer un logement classé G à un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite depuis 2025 (les pires G depuis 2023, la F en 2028, la E en 2034). Pendant ce temps, votre loyer est gelé : pas d'indexation IRL, pas de hausse, tant que le logement reste F ou G.
Vivre dans une passoire thermique donne-t-il droit automatiquement au préavis d'1 mois ?
Non. La classe DPE ne figure pas parmi les motifs listés à l'article 15, I de la loi 89-462, et le meublé est de toute façon déjà à 1 mois. Mais deux motifs listés aident souvent : le logement situé dans le périmètre zone tendue (très fréquent dans les grandes agglomérations), et le motif santé si un médecin certifie que votre état justifie un changement de domicile — le certificat devant être joint à la lettre de congé.
Comment vérifier que ma commune ouvre vraiment le préavis d'1 mois « zone tendue » ?
Vérifiez la première liste annexée au décret n° 2013-392 — les 1 434 communes des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (article 232 I 1° CGI) — et non la liste élargie d'environ 3 697 communes, dont les 2 263 communes en tension touristique n'emportent que des mesures fiscales. Le simulateur officiel de service-public applique la bonne liste, et le simulateur de préavis gratuit d'AdminLanding (adminlanding.com/preavis-location) vérifie votre commune et calcule votre date de fin exacte.
Mon bailleur n'a jamais retiré ma lettre recommandée — mon préavis a-t-il commencé ?
Non. La Cour de cassation juge qu'une LRAR jamais retirée par le bailleur ne fait pas courir le préavis (Cass. 3ᵉ civ., 24 septembre 2020, n° 19-16.838 ; même solution pour la lettre recommandée électronique en 2025). Si le bailleur est injoignable ou refuse la lettre, faites signifier le congé par un commissaire de justice — la date de signification est alors incontestable et le délai court immédiatement.
Dois-je payer le loyer pendant le préavis si je pars plus tôt ?
Oui. Le loyer et les charges sont dus pendant toute la durée du préavis, même si vous rendez les clés avant son terme, sauf si le bailleur accepte par écrit de vous libérer plus tôt ou si un nouveau locataire entre dans les lieux avec son accord avant la fin du délai. Prévoyez le chevauchement entre l'ancien loyer et le nouveau dans votre budget de déménagement.
Je loue en meublé — puis-je partir plus vite qu'en location vide ?
Oui, et sans aucune paperasse sur vos raisons : en vertu de l'article 25-8 de la loi 89-462, le locataire d'un meublé peut donner congé à tout moment avec 1 mois de préavis, sans motif, quelle que soit la commune. Les règles de notification et de décompte sont les mêmes qu'en vide : LRAR, remise en main propre contre récépissé ou commissaire de justice, le délai courant jour pour jour à compter de la réception.
À propos de l'auteur :
Julien Maurice est le fondateur d'AdminLanding et rédige les guides éditoriaux de GreenDailyFix. Il couvre la réglementation énergétique française et le volet administratif de la location et de la rénovation immobilière en France.
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