Gel des loyers des passoires thermiques (F/G) : ce que le bailleur peut et ne peut pas faire en 2026
Peut-on augmenter le loyer d'un logement F ou G en France ? Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'une passoire thermique (DPE F ou G) en métropole est gelé : pas d'IRL, pas de hausse au renouvellement, aucune entre deux locataires — jusqu'à ce que des travaux le fassent passer en classe E ou mieux, prouvée par un nouveau DPE.
La réponse courte : les loyers F et G sont gelés
Si votre bien est classé F ou G au DPE, le loyer est gelé tant qu'il reste dans cette classe. Cela découle de l'article 159 de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) et s'applique depuis le 24 août 2022. Concrètement, la règle ferme tous les leviers que le bailleur utilise normalement pour augmenter le loyer : - Vous ne pouvez pas appliquer la révision annuelle IRL, même quand l'indice monte et que votre bail contient une clause de révision. - Vous ne pouvez pas augmenter le loyer au renouvellement, même s'il est sous le marché (la voie du « loyer manifestement sous-évalué » est fermée). - Vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires — relouer plus cher est interdit. Le gel s'attache au logement en raison de sa classe DPE, pas à un locataire en particulier. Il suit le bien à chaque nouveau bail et renouvellement jusqu'à ce que la classe change.
Ce qui est exactement bloqué
Il est utile de voir les trois mécanismes côte à côte. Pour un logement F ou G, les trois sont exclus :
| Levier de loyer | Logement normal | Passoire F / G |
|---|---|---|
| Indexation annuelle IRL | Autorisée (avec clause) | Bloquée |
| Augmentation au renouvellement | Autorisée si sous-évalué | Bloquée |
| Augmentation à la relocation (nouveau locataire) | Autorisée dans les règles | Bloquée |
Quels baux et quels territoires
Le gel s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 24 août 2022. Comme la plupart des baux d'habitation se reconduisent tacitement chaque année ou tous les trois ans, presque toutes les locations F/G en cours en métropole sont désormais concernées. Pour les territoires d'outre-mer (DROM), le DPE opposable et le gel des loyers ont pris effet plus tard — à partir du 1ᵉʳ juillet 2024 — pour s'aligner sur le déploiement du DPE sur place. Un soulagement discret : un arrêté du 25 mars 2024 a ajusté les seuils du DPE pour les petits logements de moins de 40 m² à compter du 1ᵉʳ juillet 2024, et environ 140 000 logements ont cessé d'être classés F ou G du jour au lendemain. Si votre bien est petit, vérifiez s'il est encore une passoire.
Comment lever le gel : sortir le logement de F/G
Il n'existe qu'une seule façon de lever le gel : améliorer la performance énergétique pour qu'un nouveau DPE classe le logement en E ou mieux. Une fois que le logement n'est plus F ou G, les règles normales reviennent — vous pouvez indexer, réviser au renouvellement et relouer dans les limites habituelles. La preuve est le nouveau DPE établi après travaux. Tant que ce document n'existe pas et n'affiche pas la classe E (ou mieux), le loyer reste gelé — des promesses de travaux ne dégèlent rien. Deux choses peuvent sortir un logement de F/G sans rénovation lourde : - Le changement de coefficient DPE 2026 pour le chauffage électrique (le coefficient d'énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 le 1ᵉʳ janvier 2026), qui fait mécaniquement remonter d'une classe de nombreux logements chauffés à l'électrique. Si vous chauffez à l'électricité, refaites le DPE — votre bien est peut-être déjà en classe E et libéré du gel. - La révision des seuils pour petites surfaces évoquée ci-dessus, pour les logements de moins de 40 m². Dans les deux cas le levier est le même : un DPE récent dans une classe autorisée est ce qui débloque le loyer.
Gel vs. interdiction de louer — à ne pas confondre
Le gel des loyers et l'interdiction de louer sont deux règles différentes avec deux calendriers différents. Les confondre est l'erreur de bailleur la plus courante. - Le gel (cet article) : un logement F ou G peut encore être loué, mais son loyer ne peut pas augmenter. En vigueur depuis le 24 août 2022. - L'interdiction : certaines classes ne peuvent plus du tout être mises sur le marché. La G est interdite à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; la F suit en 2028 ; la E en 2034. Un logement classé F en 2026 est donc dans un étau particulier : il est légal à louer mais gelé sur le prix, et il a une échéance (2028) avant de devenir inlouable pour de nouveaux baux. Pour le calendrier complet de l'interdiction, voir le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques. Ceci est une information générale, pas un conseil juridique. Les règles et les dates évoluent et dépendent de votre situation exacte — vérifiez auprès de l'ANIL ou de service-public.gouv.fr avant d'agir.
Conclusion : La règle est sans détour : un logement classé F ou G en métropole est gelé sur le loyer — pas d'IRL, pas de hausse au renouvellement, pas de hausse à la relocation — et ce depuis le 24 août 2022. La seule clé qui le débloque est un nouveau DPE en classe E ou mieux, qu'il vienne de travaux, du coefficient électricité 2026 ou de la révision des seuils petites surfaces. À ne pas confondre avec l'interdiction de louer, qui suit un calendrier distinct (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Vérifiez d'abord la classe DPE actuelle de votre bien ; c'est elle qui décide de tout ce que vous pouvez demander.
Questions fréquentes
Puis-je appliquer la révision annuelle IRL à un logement F ?
Non. Depuis le 24 août 2022, l'indexation IRL est bloquée pour les logements classés F et G, même quand l'indice monte et que votre bail contient une clause de révision. Le loyer reste à son montant actuel jusqu'à ce que le logement quitte la bande F/G.
Puis-je augmenter le loyer à l'arrivée d'un nouveau locataire ?
Non. La relocation d'un logement F ou G à un nouveau locataire doit se faire au même loyer que payait le précédent. Le gel s'attache à la classe DPE du logement, pas à la personne : un changement de locataire ne réinitialise pas le loyer.
Le gel prend-il fin après des travaux ?
Oui — mais seulement une fois qu'un nouveau DPE établi après travaux affiche la classe E ou mieux. Le logement n'est alors plus une passoire et les règles normales (IRL, renouvellement, relocation) s'appliquent de nouveau. Des travaux futurs ou prévus ne lèvent pas le gel ; le nouveau DPE le fait.
Le gel des loyers est-il la même chose que l'interdiction de louer ?
Non. Le gel signifie qu'un logement F/G peut encore être loué mais que son loyer ne peut pas augmenter (depuis 2022). L'interdiction signifie que certaines classes ne peuvent plus être louées du tout — la G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la F à partir de 2028, la E à partir de 2034. Ce sont deux règles distinctes, sur deux calendriers distincts.
Le coefficient électricité 2026 peut-il lever mon gel ?
Peut-être. Le coefficient d'énergie primaire du DPE pour l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1ᵉʳ janvier 2026, ce qui fait remonter d'une classe de nombreux logements chauffés à l'électrique. Si un nouveau DPE classe le vôtre en E, il n'est plus gelé — refaites le DPE avant de vous croire bloqué.
Je suis bailleur en outre-mer (DROM) — le gel s'applique-t-il à moi ?
Oui, mais il a débuté plus tard. En outre-mer, le DPE opposable et le gel des loyers ont pris effet le 1ᵉʳ juillet 2024, au rythme du déploiement du DPE sur place. Le fond est identique : pas de hausse sur les logements F/G tant qu'un nouveau DPE n'atteint pas la classe E.
À propos de l'auteur :
Julien Maurice est le fondateur d'AdminLanding et rédige les guides éditoriaux de GreenDailyFix. Il couvre la réglementation énergétique française et le volet administratif de la location et de la rénovation immobilière en France.
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