Audit énergétique obligatoire pour vendre une passoire F/G en 2026
Vous vendez une maison classée **F ou G** au DPE ? Depuis le **1er avril 2023**, remettre le diagnostic à l'acquéreur ne suffit plus : la loi impose aussi un **audit énergétique réglementaire**, un document distinct et bien plus détaillé. L'obligation s'est étendue à la **classe E** le **1er janvier 2025** et atteindra la **classe D** le **1er janvier 2034**. Ce guide détaille, dates et références légales à l'appui, ce qu'est l'audit, en quoi il diffère du DPE, ce qu'il doit contenir (deux scénarios de travaux chiffrés atteignant au moins la classe B), qui peut le réaliser, combien il coûte et comment il s'articule avec l'interdiction de louer les passoires. Les chiffres proviennent de [service-public.fr](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37110) et du ministère de la Transition écologique : il s'agit d'une information, pas d'un conseil personnalisé — vérifiez votre situation à la source officielle avant de signer.
L'audit énergétique réglementaire en un paragraphe
L'audit énergétique réglementaire est un document que le vendeur doit faire réaliser et remettre aux acquéreurs potentiels lorsqu'il vend l'un des logements les plus mal classés. Il n'a rien de nouveau en 2026 : l'obligation se déploie depuis 2023 et 2026 s'inscrit simplement dans un calendrier déjà fixé. Son rôle : transformer une mauvaise classe DPE en feuille de route concrète et chiffrée pour sortir de la catégorie passoire thermique. Là où le DPE dit à quel point le logement est énergivore, l'audit dit comment le rénover, dans quel ordre et pour quel budget approximatif — voir la fiche officielle sur service-public.fr.
Qui doit le fournir — le calendrier 2023-2034
L'audit n'est exigé que pour les ventes, et seulement pour deux types de biens : les maisons individuelles et les bâtiments d'habitation en monopropriété (détenus par un seul propriétaire). Les lots situés dans une copropriété ne sont pas concernés — les copropriétés relèvent d'un régime distinct. L'obligation monte en charge selon la classe DPE : - 1er avril 2023 — logements classés F ou G - 1er janvier 2025 — logements classés E - 1er janvier 2034 — logements classés D L'outre-mer suit un calendrier décalé (F/G depuis le 1er juillet 2024, E à partir du 1er janvier 2028). Le déclencheur est la classe DPE au moment de la mise en vente : un DPE récent qui déclasse votre bien peut donc le faire entrer dans le dispositif. Périmètre complet sur le site du ministère de la Transition écologique.
Audit et DPE : deux documents différents
L'erreur la plus fréquente est de confondre DPE et audit. Ils n'ont ni le même rôle ni la même portée : le DPE note le logement, l'audit conçoit la sortie de la mauvaise note.
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Obligatoire pour | Toute vente et location | Vente de maisons individuelles et bâtiments en monopropriété classés E/F/G (D dès 2034) |
| Objectif | Classe le logement de A à G | Trace un parcours de travaux chiffré pour sortir de la passoire |
| Contenu | Classe, consommation, conseils génériques | ≥2 scénarios atteignant la classe B, coût des travaux, aides, schéma des déperditions |
| Coût indicatif | ~100–250 € | ~800–1 500 € |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Contraignant ? | Non (informatif, opposable) | Non — l'acquéreur reste libre de ne pas faire les travaux |
Ce que l'audit doit contenir
Le contenu est fixé par l'arrêté du 4 mai 2022. Chaque audit doit comporter : 1. La performance du logement avant travaux — consommation et émissions de gaz à effet de serre estimées (méthode DPE), avec un schéma des déperditions de chaleur. 2. Au moins deux scénarios de travaux, atteignant tous deux au moins la classe B : - un parcours par étapes (rénovation échelonnée), et - une rénovation complète en une seule étape. 3. Des paliers de classe à respecter. Pour un logement partant de F ou G, le parcours doit comporter une étape intermédiaire atteignant au moins la classe C ou D (arrêté du 4 mai 2022, modifié). Depuis le 1er avril 2024, la première étape doit permettre un gain d'au moins deux classes et traiter au moins deux postes d'isolation — les six postes considérés étant les murs, la toiture, les planchers bas, les menuiseries, la ventilation et le chauffage/eau chaude. 4. Coûts et aides — une estimation du coût des travaux par étape et les principales aides mobilisables. L'acquéreur n'est jamais tenu de suivre ces scénarios : l'audit sert à éclairer le prix, pas à imposer la rénovation avant la vente.
Qui peut le réaliser, prix et validité
Qui peut le réaliser. Pour une maison individuelle, l'audit peut être réalisé par un bureau d'études qualifié, une entreprise RGE « offre globale », un architecte inscrit à l'ordre et spécifiquement formé, ou un diagnostiqueur DPE certifié titulaire d'une attestation d'audit complémentaire. L'auditeur doit être indépendant des travaux qu'il pourrait recommander et ne peut pas sous-traiter l'audit lui-même. Quand il est remis. Comme le DPE, l'audit doit être remis à tout acquéreur sérieux dès la première visite ; il est annexé à la promesse puis à l'acte de vente définitif. Coût et validité. Comptez environ 800 à 1 500 € pour une maison, selon la surface et la complexité ; la moyenne nationale tourne autour de 1 000 €. L'audit est valable cinq ans. Les conseillers France Rénov (france-renov.gouv.fr) peuvent orienter vers des professionnels qualifiés et vers les aides locales.
Les textes qui fondent l'obligation
L'obligation ne repose pas sur de simples recommandations : elle est ancrée dans des textes contraignants : - Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), qui crée l'obligation et insère l'article L. 126-28-1 dans le Code de la construction et de l'habitation. - Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, qui fixe les biens concernés et les qualifications de l'auditeur (Légifrance). - Arrêté du 4 mai 2022, qui définit le contenu de l'audit pour la France métropolitaine (Légifrance), modifié par l'arrêté du 29 décembre 2023 — première étape renforcée, en vigueur au 1er avril 2024. - Décret n° 2024-820 du 15 juillet 2024, qui étend le dispositif à l'outre-mer. Si vous ne citez qu'une référence à votre notaire, citez l'article L. 126-28-1 du CCH : c'est le socle dont découle tout le reste.
Son articulation avec l'interdiction de louer les passoires
L'audit de vente et l'interdiction de louer sont deux volets de la même loi, tous deux indexés sur le DPE : - Location : les logements classés G sont interdits aux baux nouveaux, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025 ; les classés F suivront au 1er janvier 2028, et les classés E au 1er janvier 2034 (voir service-public.fr). - Vente : l'obligation d'audit court une classe en avance sur l'interdiction de louer, si bien que beaucoup de propriétaires de biens F et G voient aujourd'hui un même DPE décider à la fois de leur droit de louer et de ce qu'ils doivent révéler pour vendre. Si vous êtes bailleur et hésitez entre rénover et vendre, c'est le même seuil DPE qui commande les deux options. Suivre ces seuils bien par bien — classe DPE, échéances de décence, lots encore louables — c'est précisément le rôle de notre module de conformité location.
Conclusion : L'audit énergétique réglementaire n'est plus une formalité marginale : pour toute maison F ou G — et tout logement E depuis 2025 — c'est lui qui transforme un mauvais DPE en plan de sortie chiffré et concret pour l'acquéreur. Faites-le réaliser tôt, par un professionnel qualifié, et gardez un DPE valide à ses côtés. Ce guide est une information, pas un conseil juridique personnalisé : le calendrier et les montants peuvent évoluer, vérifiez votre situation sur service-public.fr ou auprès de France Rénov avant de mettre en vente, de signer ou de chiffrer les travaux.
Questions fréquentes
L'audit énergétique, est-ce la même chose que le DPE ?
Non. Le DPE classe le logement de A à G et s'impose à toute vente ou location. L'audit réglementaire est une étude distincte, plus détaillée, exigée uniquement pour vendre une maison individuelle ou un bâtiment en monopropriété classé E, F ou G. Il s'appuie sur la méthode du DPE mais ajoute des scénarios de travaux, des coûts et des aides. Les deux sont nécessaires : un DPE valide ne remplace jamais l'audit.
Faut-il un audit pour vendre un logement classé D en 2026 ?
Pas encore. En 2026, l'audit est obligatoire pour les classes E, F et G. La classe D n'entre dans le dispositif qu'au 1er janvier 2034. Avec un DPE D aujourd'hui, vous pouvez vendre sans audit réglementaire — mais le DPE reste obligatoire, et si un nouveau DPE fait passer le bien en E, l'obligation d'audit s'applique aussitôt.
L'acquéreur est-il obligé de réaliser les travaux de l'audit ?
Non. L'audit est informatif : il montre à l'acquéreur un parcours réaliste et chiffré vers une meilleure classe, mais rien ne l'oblige à faire les travaux ni à suivre les scénarios proposés. Il sert à intégrer le coût de la rénovation dans la décision d'achat. Le vendeur doit seulement faire réaliser l'audit et le remettre, pas rénover avant de vendre.
Qui peut réaliser l'audit réglementaire et combien coûte-t-il ?
Pour une maison individuelle : un bureau d'études qualifié, une entreprise RGE « offre globale », un architecte inscrit à l'ordre et formé, ou un diagnostiqueur DPE certifié disposant d'une attestation d'audit. Comptez environ 800 à 1 500 € selon la surface et la complexité ; l'audit est valable cinq ans. Demandez toujours la qualification et l'indépendance de l'auditeur.
L'audit change-t-il mon droit de louer un logement F ou G ?
L'audit est un document de vente, pas de location. Mais le même DPE qui le déclenche commande aussi l'interdiction de louer : les logements G sont interdits aux baux nouveaux ou renouvelés depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Un mauvais DPE peut donc bloquer la location pendant que vous organisez la vente.
Que risque-t-on à vendre sans l'audit ?
L'audit fait partie de l'information précontractuelle de l'acquéreur : le notaire refusera normalement de finaliser l'acte sans lui. Vendre malgré tout vous expose à une demande de baisse de prix ou à une contestation de la vente pour défaut d'information. En pratique, traitez l'audit comme un document bloquant : faites-le réaliser avant la première visite, pas au dernier moment.
À propos de l'auteur :
Julien Maurice is the founder of AdminLanding and writes the editorial guides on Green Daily Fix covering French renovation aid, energy policy, and the administrative side of the energy transition. Contact: [email protected]
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