Passoires thermiques 2026 : quelles classes sont interdites à la location, et quand
Si vous possédez un logement locatif classé F ou G au DPE, le compte à rebours n'en est plus un — pour la classe G, l'échéance est déjà passée. La loi Climat et Résilience retire les passoires thermiques du marché locatif selon un calendrier fixe, et un logement qui n'est plus « décent » ne peut plus être loué légalement. Voici précisément quelles classes sont interdites, à quelles dates, ce que cela change pour vos baux en cours, et les quatre décisions qu'un bailleur peut prendre dès maintenant.
Le calendrier d'interdiction en un coup d'œil
La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un retrait progressif des plus mauvaises performances énergétiques du marché locatif, mesuré par la classe énergétique du DPE : - Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : les logements G les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale) ne pouvaient plus être mis en location. - Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : tous les logements classés G sont interdits à la location. - À partir du 1ᵉʳ janvier 2028 : la classe F rejoint l'interdiction. - À partir du 1ᵉʳ janvier 2034 : la classe E rejoint l'interdiction. Ces dates concernent la France métropolitaine ; les départements d'outre-mer suivent un calendrier décalé. La logique est simple : chaque étape retire la tranche suivante la plus mauvaise, poussant le parc locatif vers une performance énergétique décente.
Ce que signifie réellement la « décence énergétique »
Depuis l'entrée en vigueur de l'interdiction, la performance énergétique fait partie de la définition légale du logement décent. Un logement dont la consommation dépasse le seuil applicable à sa date est considéré comme indécent — et un logement indécent ne peut être loué légalement. En pratique, cela donne au locataire un véritable levier : il peut demander au bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre la norme et, en cas de refus, saisir la commission de conciliation ou le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou le suspendre. L'interdiction n'est pas une amende que l'on paie — c'est la perte du droit de louer le bien.
Quels baux sont concernés — et lesquels ne le sont pas (encore)
L'interdiction s'applique aux nouveaux contrats de location signés à partir de chaque date, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Elle ne rend pas automatiquement caduc un bail déjà en cours : un locataire en place sous un bail valable reste, mais le bailleur ne peut ni renouveler ni relouer un logement non conforme une fois sa classe interdite. Cette distinction compte pour anticiper. Si votre appartement classé F a un locataire dont le bail se renouvelle en 2029, le bien doit être conforme pour ce renouvellement — pas seulement à la date phare de 2028. Reliez l'échéance de bail de chaque bien à sa classe pour connaître votre vraie date limite.
Le gel des loyers qui s'applique déjà aux F et G
Avant même l'interdiction pure et simple, un frein financier est déjà en vigueur. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G en France métropolitaine ne peut être augmenté — ni révision IRL annuelle, ni augmentation entre deux locataires — tant que la classe énergétique ne s'améliore pas. Une passoire thermique est donc doublement pénalisée : vous ne pouvez pas augmenter le loyer aujourd'hui, et vous ne pourrez plus la relouer demain. Améliorer la classe est le seul moyen de retrouver à la fois le droit de réviser le loyer et celui de continuer à louer. Voir comment fonctionne la révision IRL une fois le gel levé.
Décisions 1 et 2 : revérifier la classe avant de rénover
Avant de vous engager dans des travaux, confirmez où vous en êtes réellement — la réponse a changé le 1ᵉʳ janvier 2026. D'abord, assurez-vous que votre DPE est valable : les diagnostics établis avant juillet 2021 ne sont plus acceptés, une vieille étiquette peut donc ne plus refléter la méthode actuelle. Ensuite, si le logement est chauffé à l'électrique, le coefficient de conversion en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 le 1ᵉʳ janvier 2026. Mécaniquement, cela fait remonter d'une classe un grand nombre d'appartements électriques — parfois directement hors de F ou G — sans aucun travaux. Vérifiez-le gratuitement, et si vous gagnez une classe, téléchargez l'attestation rectificative officielle de l'ADEME. Lire l'explication complète sur le coefficient 1,9.
Décision 3 : rénover, et le financer
Si la classe reste F ou G après revérification, la rénovation est la voie de retour sur le marché locatif. Priorisez les mesures au plus fort impact sur le DPE : l'isolation (toiture, murs, planchers), le remplacement d'un système de chauffage ancien (une pompe à chaleur fait souvent le plus grand écart), et la ventilation. Plusieurs dispositifs se cumulent pour alléger la facture : MaPrimeRénov' (dont le parcours bailleur avec engagement de loyer plafonné), l'éco-PTZ à taux zéro, et les certificats d'économies d'énergie (CEE). Planifiez les travaux autour d'une rénovation cohérente plutôt que de réparations au coup par coup — le saut de classe, et les aides, récompensent l'approche globale. Voir le parcours MaPrimeRénov' pour bailleurs.
Décision 4 : relouer en conformité — ou vendre
Une fois la classe améliorée, mettez les documents en ordre : joignez le DPE à jour au dossier de diagnostic technique (DDT), mettez à jour la classe énergétique indiquée dans le bail, et — si le bien est désormais meilleur que F — calculez la révision IRL que vous êtes enfin autorisé à appliquer, en vérifiant d'abord l'encadrement des loyers local. Si la rénovation n'est pas viable, la vente est l'alternative ; les passoires thermiques se négocient de plus en plus avec une décote (l'effet « valeur verte »), donc plus vous attendez, plus l'écart se creuse. Dans tous les cas, la pire option est de ne rien faire et de découvrir, à la prochaine échéance de bail, que le bien ne peut plus être loué.
Conclusion : L'interdiction de louer les passoires thermiques n'est pas une menace lointaine — la classe G est déjà sortie, la classe F suit en 2028, et le loyer des deux est gelé dès aujourd'hui. La bonne nouvelle, c'est que la voie de retour est plus claire qu'il n'y paraît : revérifiez votre classe avec le nouveau coefficient électricité 1,9 (de nombreux logements gagnent une classe gratuitement), financez une rénovation ciblée si nécessaire, et relouez en conformité avec des documents à jour. Reliez l'échéance de bail de chaque bien à sa classe, et agissez avant que la date limite ne décide à votre place.
Questions fréquentes
Quelles classes DPE sont interdites à la location en France, et quand ?
En France métropolitaine : les G les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an) depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, toute la classe G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la classe F à partir du 1ᵉʳ janvier 2028, et la classe E à partir du 1ᵉʳ janvier 2034. Les outre-mer suivent un calendrier décalé.
Puis-je continuer à louer à mon locataire actuel si mon logement est classé F ou G ?
Un bail déjà en cours reste valable — l'interdiction n'expulse pas un locataire en place. Mais vous ne pouvez ni signer un nouveau bail, ni renouveler, ni relouer un logement de classe interdite une fois sa date passée. Le logement est aussi juridiquement « indécent », le locataire peut donc exiger les travaux nécessaires.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F et G en France métropolitaine est gelé — ni révision IRL annuelle, ni augmentation entre deux locataires — tant que la classe énergétique ne s'améliore pas jusqu'à E ou mieux.
Le coefficient électricité 2026 peut-il me sortir de l'interdiction ?
Peut-être. Le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui fait remonter d'une classe de nombreux logements chauffés à l'électrique sans travaux. Revérifiez d'abord votre classe — si elle affiche désormais E ou mieux, vous êtes peut-être déjà hors du gel et de l'interdiction F/G.
Qu'est-ce qu'un logement « énergétiquement décent » ?
La performance énergétique fait partie de la norme légale de décence. Un logement consommant au-dessus du seuil applicable à la date en cours est « indécent » et ne peut être loué légalement ; le locataire peut demander au juge d'ordonner des travaux, de réduire ou de suspendre le loyer jusqu'à la mise en conformité.
Comment financer la rénovation ?
MaPrimeRénov' (dont un parcours bailleur avec engagement de loyer plafonné), l'éco-PTZ à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie (CEE) peuvent être combinés. Une rénovation globale du logement apporte généralement le plus grand saut de classe et le meilleur cumul d'aides.
Faut-il rénover ou vendre une passoire thermique en location ?
Cela dépend des travaux nécessaires par rapport à la valeur du bien et de votre horizon. Les passoires thermiques se vendent de plus en plus avec une décote (effet « valeur verte »), et le gel des loyers plafonne vos revenus en attendant — ne rien faire est rarement l'option la moins coûteuse. Modélisez les deux avant la prochaine échéance de bail.
À propos de l'auteur :
Julien Maurice est le fondateur d'AdminLanding et rédige les guides éditoriaux de GreenDailyFix. Il couvre la réglementation énergétique française et le volet administratif de la location et de la rénovation immobilière en France.
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